Vlastníte byt nebo dům, který chcete pronajmout, ale bojíte se, že vám nájemce přinese do života víc starostí než užitku? Stojíte v roli nájemce a obáváte se, že vás pronajímatel ze dne na den připraví o střechu nad hlavou? Zdravá opatrnost je rozhodně na místě, avšak na druhé straně nedoporučujeme dělat z komára velblouda. Před většinou rizik vás ochrání kvalitní nájemní smlouva. Jak na bezpečný nájem bytu?
1. Specifikujte nájemné, služby a zálohy na energie
Nájemní smlouva na byt musí definovat nájemné a případně další platby, které musí nájemce za nájem bytu platit. Doporučujeme všechny částky detailně rozepsat, aby např. bylo jasné, že nájemné 10.000,- Kč není konečná částka, ale nájemce bude muset navíc platit 1.000,- Kč za služby (úklid společných částí domu a jejich osvětlení, provoz výtahu, odvoz odpadu) a zálohy na energie. Nájemce si často převádí energie (elektřinu, plyn, vodu) na sebe a zálohy hradí přímo dodavateli. I to by měla nájemní smlouva na byt pro vyloučení případných sporů určit. Aneb co je psáno, to je dáno.
Nájemné se ze zákona platí na měsíc dopředu do 5. dne daného měsíce. Pronajímatel a nájemce si mohou sjednat i pozdější den úhrady. Pozor na případy, kdy by nájemní smlouva stanovila, že nájemce musí platit nájemné dřív – např. do 15. dne předcházejícího měsíce. Takové ustanovení je neplatné. Pokud by se v takovém případě nájemce opozdil s placením (ale stihnul to do 5. dne příslušného měsíce), nejedná se o porušení smlouvy, a už vůbec kvůli tomu pronajímatel nemůže (platně) dát výpověď z nájmu!
2. K čemu je kauce a jak vysoká může být?
Pronajímatel může po nájemci požadovat složení kauce (jistoty), která slouží jako „pojistka“ pro případ, že by se pronájem bytu zkomplikoval. Pronajímatel se z kauce může uspokojit, pokud by nájemce třeba přestal platit nájemné nebo poškodil byt. Výše kauce nesmí přesahovat tříměsíční nájemné. Pozor, pokud nájemní smlouva na byt zároveň stanoví nájemci smluvní pokutu (např. za opoždění při placení nájemného), počítá se do limitu i smluvní pokuta. Co to znamená? Jestliže nájemné činí 20.000,- Kč, kauce se smluvní pokutou nemohou být vyšší než 60.000,- Kč.
3. Důvěřuj, ale prověřuj!
Než podepíšete nájemní smlouvu, pečlivě si druhou smluvní stranu prověřte. Ať stojíte na straně nájemce, anebo zvlášť na straně pronajímatele. Mnoho informací o nás dnes napoví prosté zadání jména do vyhledávače a prozkoumání výsledků, vč. sociálních sítí. Kromě toho existují veřejné evidence, které vás mohou upozornit na špatnou finanční situaci nebo jiné kostlivce ve skříni protistrany. Insolvenční rejstřík, obchodní rejstřík nebo seznam hledaných osob jsou zdarma. V Centrální evidenci exekucí zaplatíte za jedno vyhledávání 60,- Kč.
4. Pozor na pronájem bytu a neplatné zákazy!
Věděli jste, že pronajímatel nemůže nájemci zakázat chovat v bytě zvíře? Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud chov nepůsobí pronajímateli nebo obyvatelům domu potíže, které jsou nepřiměřené poměrům v domě: „Nájemce ve většině bytů může chovat rybičky, kočku nebo psa. Pronájem domu na vesnici lze zpravidla kombinovat i s chovem hospodářských zvířat. Těžko si však představit, že nájemce chová v bytě v bytovém domě vepře nebo slepice. Vždy je třeba vycházet z individuálních okolností. Obecně však pronajímatel nájemci zakázat chov zvířat nemůže. Jak se říká, papír snese všechno. Pokud by však nájemní smlouva obsahovala zákaz chovu zvířat, pronajímatel kvůli tomu dal nájemci výpověď z nájmu bytu a nájemce se bránil, soud nejspíše označí výpověď za neplatnou a rozhodne ve prospěch nájemce,“ vysvětluje advokátka JUDr. Ilona Černochová, LL. M., která se již více než 15 let specializuje na právo nemovitostí a jejími klienty jsou pronajímatelé i nájemci.
Nic samozřejmě nezkazíte, když nájemce před podpisem nájemní smlouvy vyzpovídáte a zjistíte, zda má zvíře. Pokud ano, můžete upřednostnit jiného zájemce:„Obecně doporučuji, aby se lidé nespoléhali na vzor nájemní smlouvy na byt stažený kdesi z internetu. Nájemní smlouva ke stažení zdarma, kterou psal kdovíkdo často obsahuje nezákonná ustanovení a může zadělat na pořádný průšvih. Lidé pak stejně musí vyhledat advokáta, aby jim pomohl s řešením problémů. To však bývá složitější a nákladnější než příprava nebo preventivní kontrola nájemní smlouvy,“ upozorňuje Černochová.
5. K čemu je pro nájem bytu dobrý předávací protokol?
Při předání bytu byste měli podepsat předávací protokol, ve kterém je uvedeno, kolik nájemce převzal klíčů, jaké vybavení je součástí pronájmu či stavy měřidel energií. Ideální je vybavení také nafotit a případně výslovně upozornit na vady, které byt má. Po skončení nájmu se vám zjednoduší dohady o tom, co lze považovat za běžné opotřebení bytu a co už vzhledem k výchozímu stavu rozhodně ne. Fotografie a soupis vybavení, které je součástí bytu, vám mohou zachránit kůži v okamžiku, kdy pronajímatel či nájemce upadne do exekuce a přijde na dokazování, komu patří vybavení v pronajatém bytě.
