Koupě pozemku je zásadní životní krok, ke kterému je potřeba přistupovat zodpovědně. Otázek se objevuje spousta a odpovědi jsou různé. Zorientovat se v této oblasti tak může být velmi náročné. Poradit si ale můžete i bez realitního makléře. Stačí si jen prostudovat pár základních tipů o koupi a prodeji pozemku. Díky tomu budete znát problematiku z obou stran a budete schopní poznat, kdy je koupě výhodná. Rádi vám poradíme, na co se při koupi pozemku zaměřit a na co si dát pozor při jeho případném prodeji. Budete tak zkrátka vědět, jak na to.
Jak probíhá koupě pozemku
Koupě pozemku má vždy svá specifika. Záleží na tom, od koho pozemek kupujete, v jaké oblasti, s jakým záměrem i v jaké době. Univerzální návod na koupi pozemku proto neexistuje. Nejsnazší je využít služeb realitní kanceláře. Můžete se ale také soustředit na pár zásadních pouček, které vám pomohou koupit si pozemek bez realitky a nenechat se přitom napálit.
Postup při koupi pozemku
Postup začíná obvykle jednou a tou samou věcí. A tou je vaše rozhodnutí. Koupi pozemku můžete plánovat z různých důvodů. Můžete se poohlížet po investici do budoucna, můžete chtít stavět rekreační objekt nebo třeba rodinný dům. Zaměřme se na koupi stavebních pozemků, které jsou určeny právě pro stavbu rekreačních objektů a rodinných domků. Na nich můžete stavět a zároveň mohou sloužit jako výborná investice, a to již za pár let nebo klidně až v daleké budoucnosti.
Výběr pozemku a jeho následná koupě vám zabere nějaký čas a je proto dobré pořádně si všechny kroky promyslet. Začít můžete těmi snadnějšími a příjemnějšími věcmi. Postupně se dopracujete k těm nejpodstatnějším a nakonec bude pozemek jen a jen váš. Samotná rezervace pozemku, kupní smlouva, platba za pozemek, případné stavební povolení a výstavba – to jsou všechno časově náročné věci, které nesfouknete za týden. Proto začněte s dostatečným předstihem a zabývejte se otázkou kdy koupit pozemek raději dříve než později.
Pracujte s katastrem nemovitostí
První nástroj, se kterým byste se před koupí pozemku měli seznámit, je katastr nemovitostí. Do katastru je možné nahlížet online a najdete v něm spoustu užitečných informací. Zobrazuje informace o typu parcely, o sousedech, o majitelích a spoluvlastnících, o břemenech, zástavách a exekucích.
Čím více informací získáte o pozemku dopředu, tím méně věcí vás později překvapí. Díky katastru nemovitostí můžete zjistit, že na některá místa ani nemá cenu vážit cestu. Naopak, některé pozemky mohou být pojmenovány jako: trvalý travní porost, orná půda, zahrada, aj. Na první pohled by vás napadlo, že tady nic nepostavíte. Ale není to tak. Pozemky tohoto typu spadají pod zemědělský půdní fond, ze kterého mohou být (za poplatek) vyjmuty. V případě, že vás takový pozemek zaujme, máte šanci získat jej i když není v katastru vedený jako jedna z ploch k zastavění.
Je také důležité seznámit se s územním plánem obce, která se vám zalíbí. Územní plán je promyšlený soubor uspořádání krajiny v dané lokalitě, a to s ohledem na využitelnost pozemku, možnost zastavění určitým typem budov, na udržitelnost a ochranu životního prostředí a hospodářství. Právě v tomto plánu najdete informace o stavebních pozemcích v lokalitě, i přesto že v katastru mohou být uvedeny pod jiným označením. Jakmile prozkoumáte, co daná obec v oblasti plánuje, můžete se pustit do výběru konkrétní lokality.
Najděte si vhodnou lokalitu
Lokalita je základ. Místo musíte vybírat s ohledem na záměr. Pokud plánujete na pozemku stavět a žít, vybírejte podle osobních preferencí. Chystáte-li se pozemek prodat, vybírejte tak, aby se v budoucnu našlo co nejvíc zájemců.
U lokality dbejte, kromě estetických a pocitových vjemů, především na:
- okolní výstavbu (případně plánovanou okolní výstavbu),
- dopravní dostupnost (dle vašich možností, někomu samota u lesa vadit nebude),
- napojení na místní komunikaci (příjezdová cesta),
- orientaci na světové strany (například pasivní a nízkonákladové stavby vyžadují specifickou orientaci a nemůžete je postavit kdekoliv),
- povětrnostní podmínky v oblasti,
- záplavovou oblast,
- svah,
- výsledky geologického průzkumu,
- na sousedy.
Každá ze zmiňovaných specifikací pozemku má vliv na jeho cenu a také na cenu (a vůbec možnost) stavby, kterou plánujete.
Vhodnost pozemku k trvalému žití může překazit okolní výstavba – průmyslové haly nebo plánované budování rušné komunikace.
Pozemek bez příjezdové cesty z veřejné komunikace může být vozidlem nedostupný a sousedi nemusejí být vstřícní. Může se tak stát, že v budoucnu se na svůj pozemek autem ani nedostanete. Pokud je majitelem příjezdové cesty obec nebo přímo patří k parcele, můžete být v klidu. Patří-li pozemek jiným vlastníkům, musí na něm být zřízeno služebností věcné břemeno právem chůze a jízdy.
Stavbu může znemožnit také výsledek geologického průzkumu, který může ukázat, že pozemek ke stavbě není vhodný kvůli nestejnorodému podloží nebo výraznému výskytu radonu. Záplavy vás mohou potrápit za pár let, až bude postaveno. Nevhodná orientace, prudký vítr a nepořádní sousedé vám budou ničit příjemné chvilky na terase.
Na první pohled nádherná lokalita může skrývat spoustu ALE, a proto je dobré zjistit si co nejvíc informací.
Spojte se se stavebním úřadem
Lokalita vás chytla za srdce a o jiné nechcete ani slyšet? V tom případě nastal čas na první návštěvu stavebního úřadu. Stavební úřad je instituce, se kterou budete během výstavby spolupracovat několikrát, a proto je dobré seznámit se hned na začátku. I v případě, že pozemek kupujete jen jako investici, měli byste přesně vědět, co je a co není možné na pozemku vytvořit a s čím se můžete do budoucna potýkat.
Několik základních dotazů, které byste měli na stavebním úřadě vznést, se týká:
- omezení na pozemku (chráněná krajinná oblast, ochranné pásmo, apod.),
- stavební uzávěry,
- vzdálenost pozemku od veřejné komunikace,
- zadržování dešťových vod,
- maximální zastavitelnost pozemku,
- podoba stavebního objektu – velikost domu, umístění domu na pozemku, počet podlaží, typ střechy, fasády, oken, charakter zahrady,
- inženýrských sítí.
Prozkoumejte inženýrské sítě
Inženýrské sítě jsou u pozemků kapitola sama pro sebe. Tajemný název se vztahuje k základním věcem, které potřebuje každý dům. Jedná se o elektřinu, vodovod a kanalizaci, případně plyn. Existuje stále velký počet pozemků, které nejsou napojené na inženýrské sítě. Tyto pozemky mohou být levnější než ty zasíťované, nicméně je dobré počítat s investováním do alternativních řešení. Kromě elektrického vedení najdete alternativu ke všemu.
Elektrické vedení je nutnost
Elektrické vedení na pozemku nenahradíte. Můžete se samozřejmě pokoušet o stoprocentní soběstačnost a energii si vyrábět sami například pomocí sluneční nebo větrné elektrárny. Vaše závislost na okolních vlivech ale bude velmi velká a záruka toho, že budete mít dostatek energie naopak velmi malá. Proto je dobré pořizovat pozemek, který připojení na elektrické vedení nabízí. Každou další síť ale můžete snadno nahradit.
Jak nahradit vodovod?
Vodovod můžete nahradit vlastní studnou. V tomto případě potřebujete samozřejmě v první řadě zjistit, jestli je na vašem pozemku a v jeho okolí dostatek podzemních vod. Na toto zhodnocení si můžete pozvat odborníka a v potaz můžete brát také zkušenosti sousedů, kteří studny mají. Studna potřebuje své vlastní stavební povolení, a proto je dobré s ní začít. Vodu totiž určitě využijete i během samotného stavění.
Bez kanalizace máte dvě možnosti
Kanalizaci můžete vyřešit hned několika způsoby. Jedním z nich je bezodtoková jímka na odpadní vody, lidověji žumpa. Do té se odvádí všechny odpadní vody z domácnosti a jednou za čas se vyváží. Velikost jímky určuje spotřeba vody, která je daná především počtem členů domácnosti. Další možností je vybudování čističky odpadních vod, která odpadní vody pročistí a umožní jejich další použití například na zavlažování.
Jak nahradit plyn?
Plyn je obvykle důležitý pro vytápění nebo do kuchyně a právě tady existuje mnoho variant. Topit můžete na nezasíťovaném pozemku tuhými palivy, elektřinou nebo třeba tepelným čerpadlem. V kuchyni pak můžete využít také elektřinu, indukční varnou desku nebo, v případě že se vaření na plynu nechcete vzdát, propanbutanové bomby.
Podstatné je také napojení na veřejnou sdělovací síť. Řeč je v podstatě o telefonním kabelu, televizní síti a pevném internetovém připojení. Může se stát, že internetové připojení “po kabelu” nebude pro vaši domácnost dostačující, a proto můžete zvážit také mobilní datové připojení.
Koupě pozemku bez inženýrských sítí bude ve většině případů výrazně levnější než s nimi. Je však nutné počítat s investicemi při zřizování alternativ. Zároveň myslete také na možné časové prodlevy, jelikož každá přípojka prochází procesem budování, který může trvat až několik týdnů. U některých pozemků se může zdát, že připojení nebude problém, ale vždy si ověřte (a nejlépe nechte potvrdit písemně), že řešení bude skutečně proveditelné.
Věcí, na které se musíte zaměřit před zakoupením pozemku, je tolik, že by na ně nevystačila ani stovka článků. Ale i u tak složité věci můžete vsadit na jednu věc. A tou je vaše intuice. Domluvte se s majiteli a prozkoumejte pozemek zblízka. Zajeďte si k němu, zkuste si sednout do trávy, zavřete oči a představte si, jaké by bylo trávit právě na tomhle místě delší čas. Projděte si pozemek křížem krážem a obhlédněte si terén, mrkněte, kde by se vyjímala jaká zahradní vychytávka, představte si, kam byste dali pergolu nebo altán.
Osobní návštěva je na vyhlédnutém pozemku naprostou nezbytností. Nejen proto, že si můžete na pár minut vyzkoušet, jak byste se na pozemku cítili. Ale proto, že můžete vnímat okolní ruch, můžete se podívat, jak žijí sousedé (alespoň navenek). Můžete zjistit, jestli nejsou na pozemku na první pohled patrné nedokonalosti nebo třeba černé stavby, které katastr neuvádí a stavební úřad neeviduje. Z tabulek a internetu nemůžete vyčíst vše, ale vlastní zrak, čich a pocity vás určitě nezklamou.
Pokud zjistíte, že jste skutečně našli místo, kde chcete žít, zvažte zapojení projektanta už v této fázi. Projektant vám pomůže vymyslet technické řešení stavby a hned při zběžném prozkoumání pozemku vám řekne, jaké jsou vaše možnosti. A naopak, jaké jsou na pozemku limity. Vědět dopředu, co si budete a nebudete moci dovolit, bude opět šetřit váš čas i peníze.
Smlouvě o koupi pozemku věnujete maximum pozornosti
Kupní smlouva na pozemek je dokument, který vás může pěkně potrápit. Proto je dobré si k němu v klidu sednout a nejlépe přizvat odborníka.
Smlouva o koupi pozemku musí mít písemnou formu a musí obsahovat hned několik náležitostí. Patří mezi ně:
- identifikace smluvních stran (vaše iniciály a iniciály prodávajícího),
- identifikace předmětu smlouvy (specifikace parcely, její výměra, atd.),
- kupní cena (vhodné je uvést také způsob úhrady spolu s termíny),
- shoda projevu vůle (obě strany s prodejem pozemku za podmínek uvedených ve smlouvě souhlasí dobrovolně a nejsou pod nátlakem),
- datum,
- úředně ověřené podpisy.
Smlouva může být doplněna o cokoliv dalšího, na čem se smluvní strany dohodnou. Může se jednat o stav a termín předání pozemku, o pokuty z prodlení, o zanesení změn do katastru nemovitostí, apod. Zároveň si vždy důkladně prověřte, jestli se k pozemku nevztahuje jakákoliv nájemní smlouva. V případě, že koupíte pozemek s platnou nájemní smlouvou, můžete mít velké problémy nejen se stavbou, ale také s vypovězením této smlouvy a s případnými nájemci.
Ověřte si skutečného majitele
Podvodníci mezi námi běhají denně a narazit na ně můžete i při koupi pozemku. Proto si důkladně prověřte, kdo je skutečným majitelem pozemku a jaké se k dané osobě vztahují pohledávky. Informace jsou obvykle dostupné v katastru nemovitostí. Zároveň můžete majitele požádat o prokázání bezdlužnosti a o uvedení faktu, že pozemek není zatížený právními vadami, jako jsou exekuce, konkursy a podobně.
Konzultujte smlouvu s právníky
Smlouva o koupi pozemku může mít několik podob. Můžete se setkat se smlouvou o smlouvě budoucí, s rezervační smlouvou, pokud si před koupí pozemku vyřizujete hypotéku, a podobně. Vždy proto investuje, alespoň drobnou částku, do konzultace s právníky.
Daň z nabytí nemovitosti už nezaplatíte
Pozemky, stejně jako cokoliv jiného, podléhají daňové povinnosti. Daně, které se k nim vztahují, jsou však zcela jiného charakteru než daně “běžné”. Daň z nabytí nemovitosti hradil v minulosti kupující a byla ve výši 4 %. V letošním roce ale došlo k jejímu zrušení, a to zpětně k 31. březnu 2020, čímž všem nově kupujícím tato povinnost odpadá. Platit tedy musíte jen daň z nemovitosti, která se hradí vždy jednou za rok. Daň z pozemku ale budete platit jen v případě nezastavěného pozemku. Jakmile na pozemku něco postavíte, budete platit daň právě z této stavby.
Jak probíhá prodej pozemku
Jedna věc je koupě pozemku, druhá pak jeho následný prodej. K tomu vás může dovést mnoho situací. Můžete změnit své preference, můžete se rozhodnout pro jiné místo k životu, může se změnit vaše rodinná situace. Může to být od začátku váš záměr. Tak jako existuje spousta tipů pro správnou koupi pozemku, existují rady ohledně prodeje pozemku. A přestože je každý prodej individuální, měli byste se zorientovat alespoň v základních bodech.
Zkuste prodej pozemku bez realitní kanceláře
Snem každého prodávajícího je prodat pozemek a utržit na něm. Nikdo si nepřeje prodělat nebo zaplatit vysoké provize realitce. Prodat pozemek správně a výhodně určitě zvládnete i bez realitního makléře. Celý proces bude vyžadovat o kus víc práce a vaší energie, ale dílo se jistě podaří. Navíc, vynecháním mezičlánku mezi vámi a kupujícím, můžete celou transakci urychlit a pozemek tak prodáte mnohem rychleji. Stačí si jen přesně stanovit pravidla a být obezřetný.
S tím vám pomohou experti. Pokud prodáváte poprvé, obraťte se na někoho, kdo trhu s nemovitostmi skutečně rozumí a zodpoví vaše dotazy. Může se jednat o nezávislého realitního experta nebo právníka, který se na oblast nemovitostí specializuje. Tyto služby jsou obvykle nabízené za hodinovou sazbu a vy tak za jedno odpoledne můžete zjistit spoustu užitečných informací, které vám prodej usnadní.
Koupě pozemku jako investice a následný prodej
Je velmi dobře možné, že už když jste pozemek kupovali, bylo vám jasné, že o místo pro váš život se nejedná. Měli jste prostě příležitost a pozemek jste si koupili jako investici. Je přirozené, že na jeho prodeji byste rádi nějakou tu korunu utržili a máte několik možností, jak toho docílit.
Prodej pozemku jde s hypotékou i bez
Určitě je možné, že váš pozemek se zhodnotí sám. Cena nemovitostí totiž velmi rychle roste, v některých lokalitách až závratně. Pozemek, který jste pořídili relativně levně, může mít o pár let později zcela jinou prodejní cenu. Pokud jste jej koupili za našetřené peníze, jeho prodej bude snadný.
Poradit si ale můžete snadno i se situací, kdy jste si na pozemek brali hypotéku. Prodej pozemku s hypotékou je naprosto běžná věc. Vaše hypotéka se může převést na kupujícího, který si ji, s nutnými rozdíly doplatí sám. Může také dojít k tomu, že kupující zaplatí plnou úhradu a hypotéka tak zanikne. Banky nabízí mnoho řešení a prodej tak nemusí být vůbec problematický.
Pozemek s inženýrskými sítěmi prodáte snáze
Výbornou možností, jak zhodnotit pozemek, je vybudování inženýrských sítí. Pozemek bez nich totiž můžete pořídit za výrazně nižší cenu, a přestože bude realizace sítí nějaký čas trvat, ve výsledku se může cena pozemku opravdu zajímavě proměnit. Pro kupující je vždy jednodušší pořizovat pozemek, který je zasíťovaný a u kterého je jistota, že se na něm bude dát stavět. Sítě jsou velmi spolehlivý ukazatel.
Zároveň je dobré vyřešit k pozemku příjezdovou cestu. Prodej pozemku bez přístupové cesty může být totiž velmi ošemetný a i v případě, že se vám podaří, může novým majitelům taková věc pěkně zavařit. Je pak otázkou, zda to za případné problémy a nepříjemnosti stojí. Projednat můžete také možnosti stavby na stavebním úřadě a udělat geologický průzkum. Každé “lejstro”, které budete moci kupujícím nabídnout, zvyšuje hodnotu vašeho pozemku.
Zájem je i o specifické pozemky
Máte pozemek s potokem, rybníkem, myslíte, že by byl vhodný pro rybáře, ale nejste si jistí, že ho někdo koupí? Koupí. Pozemky jsou prostě lukrativní komodita a věřte, že zájem je i o ty specifické. Poptávka je momentálně i po pozemcích, které jsou vhodné pro mobilní domovy neboli mobilheimy. I když se jedná o “přenosný” domov, potřebuje kanalizaci (nebo jímku), vodovod a elektřinu, a proto je k tomuto prodeji (zas a znova) vhodný zasíťovaný pozemek.
Lze prodat pozemek s pachtem?
Prodat můžete také pozemek s pachtem, důležité je pouze jasně vysvětlit, jaké jsou podmínky pachtovní smlouvy a ověřit si, jestli je s tím kupující srozuměný. Zároveň dejte pozor na skutečnost, zda pachtýř nemá předkupní právo. Stejné je to pak u prodeje pozemku s nájemní smlouvou.
Je nezbytný souhlas spoluvlastníka pro prodej pozemku?
Jestliže vlastníte pozemek s někým napůl, ať už se jedná o rodinu nebo pouze souseda, máte samozřejmě právo svou polovinu prodat. Častým dotazem je, jestli je nezbytný souhlas spoluvlastníka. Není. Se svou ideální polovinou můžete nakládat dle vlastního uvážení a máte tedy možnost ji prodat bez souhlasu spoluvlastníka.
I k pozemkům se váže DPH, pro vás platit nemusí
Daň z přidané hodnoty neboli DPH se váže také k pozemkům. Její výše je 21 % a platit ji budete v případě, že jste plátce DPH, tedy pokud prodáváte pozemek jako firma nebo společnost. Soukromý vlastník, který se rozhodne pozemek prodat, je od této povinnosti osvobozen.
Koupě i prodej nemovitosti jsou životní kroky, které většina z nás podstupuje jednou, dvakrát za život. Je proto dobré je neuspěchat, věnovat dostatek času přípravě a především samotnému nákupu/prodeji. Svět nemovitostí je plný dravců, kteří se snaží něco vydělat. Ne vždy je ale právě zisk tou nejlepší motivací. Pokuste se dívat na tyto procesy z obou stran – jako kupující i jako prodávající – a postupujte podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. S našimi tipy a radami určitě vedle nešlápnete. Držíme vám palce.
Co vám zajistí bezproblémový chod nemovitosti?
Vlastníte-li nemovitost, můžete zajišťovat její správu a údržbu vlastními silami. Je ale možné, že vlastníte třeba nemovitostí více, případně nemovitost, která obsahuje několik bytových jednotek. V takovém případě můžete využít služby správy nemovitostí. Ta zajišťuje úklid nemovitosti, běžnou údržbu zabraňující vzniku závad, drobné řemeslné práce, vedení účetních záznamů nemovitosti a plánování oprav a údržby. Správa je rozdělená podle měst, chcete-li využít službu v hlavním městě, službu zajišťuje Správa nemovitostí Praha, další správy najdete podle daného města nebo okresu, pod které spadá. Tyto společnosti pak spravují nemovitosti na základě smlouvy s vlastníkem nemovitosti.
